今年至今，内房股走势延续明显弱于大盘的走势，拿昨日行情来看，港股内地房产股几乎集体一片下跌，其中融创中国(01918)跌幅更是高达8.6%，市值跌破千亿元。不过今日该板块则有所改善，股价逆市带来支撑，其中华润置地(01109)、新城发展(01030)盘中涨超2%。
自去年以来，监管层出台一系列政策调控并规范房地产市场，其中为了控制房地产企业有息债务增长的“三道红线”让地产股估值逻辑生变，2020年恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点。
在收紧资金渠道监管政策出台后，房企纷纷采取多种方式降杠杆，作为中国最大的房地产开发商的恒大就踩中红线，现在背负着内地负债最多的房地产开发商“名号”。6月份，国际评级机构相继下调恒大集团的评级，恒大股价今年已经下跌超过30%，伴随着信用风险持续发酵，如何降低负债目标成为恒大的当务之急，这也反映了整个房地产业普遍面临的问题。
尽管有数据显示当前内地房地产估值正处于10年低位，整体行业的规模依然处在高位，但实际上其盈利增长可以说已经见顶，2020年，房地产板块毛利率和净利率分别为26.5%和9.2%，分别较2019年同比下降了个4.6和2.1个百分点，均为2015年来的最低点。
在中国的城市化进程稳步推进至中高水平环境下，来自政策的监管仍将不放松，尽管整个板块经过大幅调整后，估值进一步大幅下挫的空间缓解，但现阶段内地房地产股仍将维持承压态势，缺乏催化剂刺激其明显反弹。
不过像拥有良好资产组合的华润置地，尽管在业务布局上略显审慎，但在多元化物业开发方面具有影响力优势。昨天披露了今年上年业绩的融创中国，已经完成今年销售目标的50%，凭借其持续优化资本结构，仍有望保持较高净利水平。所以虽然整个行业虽然估值仍将偏低，但部分个股的机会仍值得留意，特别是龙头企业股价可能相对具备韧性。
相比之下，今年香港的房地产股的整体表现比较稳健，而且随着香港疫情压力减退，通关顺利推进的话，经济将逐渐重新焕发活力，展望下半年的前景较为光明。ATFX分析团队认为，在港股房地产板块中，无论是内地还是香港的零售物业都占有一席之地的太古股份公司(00019)、拥有不少核心地带的物业的新世界發展(00017)，还是核心业务虽是地产发展，但也布局到电讯、运输、基建及物流等领域的新鸿基地产(00016)都是值得关注的股票。
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2023-02-14
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