2019年，香港楼市会有“血光之灾”

随着中美贸易摩擦升级，香港房地产分析师们终于开始接受经济放缓的事实。全球房地产服务商戴德梁行（Cushman & Wakefield）近期发布研报指出，香港中环的零售商铺租金在今年可能会下跌10%。整体租金增速会进一步遇冷。房屋价格在两年内可能会暴跌40%。

报告中写道：作为重要的区域性港口城市和中美之间的贸易通道，任何可能的贸易战都会对香港经济产生负面影响。。。牛津经济预测2018年香港的GDP增速将放缓至3.6%，而中美贸易摩擦升级可能让这一数字更低。

2017年，香港转口出口额占其出口总额的98.9%，凸显了香港对第三方贸易的高度依赖。并且，中国大陆和美国是香港最大的两个出口市场。

戴德梁行零售地产服务的主管Kevin Lam表示，香港商业环境在未来几个季度里，依然充满阴云，尽管新开通了广深港钢铁（鼓励大陆游客去往香港旅游）。“贸易紧张和人民币贬值的潜在威胁，都将削弱香港商品售卖的吸引力。自4月份以来，人民币对港元已经贬值8.7%（港元是锚定美元的）；自7月份以来，中国大陆的进口关税普遍下调了。”

Kevin Lam还称，香港中环的零售商铺租金在今年可能会下跌10%。

根据《南华早报》报道援引戴德梁行的数据显示，香港中环（聚集摩天大楼、商场和豪华酒店和中心商业区）的需求相对疲软，第三季度的房屋空置率达到7.1%，之前二季度空置率是4.3%。

根据戴德梁行的数据显示，在一些比香港中环更贵的地区（包括金钟和上环，世界上地产价格最贵的商业区），写字楼市场的租金以137.9港元/平方英尺起步，这些地区的租金涨幅在三季度为0.7%，而此前二季度涨幅为2.4%。

戴德梁行的写字楼地产服务主管Kevin Hemshall表示，商业活动和预期有一点下滑，因受贸易摩擦的影响。中国对流动性的收紧，已经限制了金融服务公司的扩张。

Kevin Hemshall还称，办公写字楼的面积需求已经下降，包括中环的117,633平方英尺，湾仔和铜锣湾的94,380平方英尺。需求下降的理由可能是租金过高、供应量少、以及香港利率飙升使得港元流动性萎缩。

研报中还指出，中美贸易战对香港商业地产的影响将在2019年春季显现出来，租金增长会进一步下滑。

香港作为全球房地产被高估最严重的城市之一，市场情绪急转，可能暗示着香港经济即将现拐点。

香港私人住宅市场也出现负面情绪，根据香港官方本周一发布的数据，在今年三季度，新界西私人住宅价格下降了2.55%，香港岛和新界东分别下降了2%和0.56%。香港的大型私人住宅地产楼盘嘉湖山庄(Kingswood Villas)，在三季度价格下跌了15%。嘉湖山庄共有15808个住宅单元，占地面积达400万平方英尺，是香港最大的住宅区。

香港研究协会(Hong Kong Research Association)最新的调查数据显示，60%的香港居民对未来两个季度的香港经济持“悲观”态度，40%的人认为，随着中美贸易战升级，香港房价将在明年初出现回调。

此前9月份时，港元兑美元出现自2003年以来最大的单日涨幅，港元汇率的飙涨源于香港金管局收紧流动性。我们此前在文章《香港楼市危机预警：Hibor飙涨，贷款购房者压力剧增！》中写道，香港金管局通过抽走港元流动性来支撑港元汇率、保卫联系汇率制度，然而，这一策略的副作用也异常明显，Hibor利率飙涨（当时，香港银行间拆借利率Hibor一度升至2008年12月以来最高水平），房屋抵押贷款利率也会跟随上升，这对香港的贷款购房者来说，无疑是压力剧增，而香港楼市本已存在泡沫，这是香港楼市危机预警。

当时彭博报道称，在最优惠利率料将上调、存款利率上涨及美国临近加息的情况下，香港货币状况势将进一步收紧。这可能对港元汇率构成提振，并使全球负担难度最高的香港楼市遭受压力。

花旗集团和(Citigroup)和里昂证券(CLSA)警告称，由于抵押贷款利息成本的出现飙涨的预期，香港房地产价格将出现逆转。

当前香港楼市是全球最火热楼市之一，且房地产泡沫化十分严重。2008年金融危机后，全球央行开启放水货币政策，压低利率，香港成为最大的受益者之一，因香港实行联系汇率制度，且是开放的金融自由港，国际热钱涌入香港，促进香港经济并推动香港楼市的火热。香港楼市价格自2008金融危机以来的低点已经飙涨了170%。

根据瑞银最新发布的“瑞银全球房地产泡沫指数”（UBS  Global Real Estate Bubble Index）研报，全球的六大城市（香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹）面临着严重的房地产投机泡沫。其中，香港的房地产泡沫风险最大。

2019年的香港楼市，将有“血光之灾”！